De eengezinswoningen voor huurwoningen stabiliseerden zich in het derde kwartaal van 2022 toen de algemene huizenmarkt vertraagde. Dit gebeurde na een uitzonderlijk sterk tweede kwartaal voor de huurwoningproductie.
Volgens NAHB’s analyse van gegevens van het Census Bureau Driemaandelijkse starts en voltooiingen per doel en ontwerp, waren er in het derde kwartaal van 2022 ongeveer 16.000 eengezinswoningen voor huurwoningen (SFBFR). Dit is 6% lager in vergelijking met het totaal van het derde kwartaal van 2021. In de afgelopen vier kwartalen zijn 68.000 van dergelijke woningen begonnen met de bouw, wat een stijging is van 42% in vergelijking met de 48.000 geschatte SFBFR-starts in de voorgaande vier kwartalen.
De SFBFR-markt is een bron van inventaris te midden van uitdagingen met betrekking tot de betaalbaarheid van woningen en de vereisten voor aanbetalingen op de koopmarkt, vooral in een periode waarin een groeiend aantal mensen meer ruimte en een eengezinsstructuur wil. Eengezinswoningen voor huurwoningen verschillen qua bouwkundige kenmerken van andere nieuwbouw eengezinswoningen, met name qua woninggrootte.
Gezien de relatief kleine omvang van dit marktsegment zijn de kwartaal-op-kwartaalbewegingen doorgaans niet statistisch significant. Het huidige voortschrijdend gemiddelde van het marktaandeel over vier kwartalen (6%) is niettemin hoger dan het historische gemiddelde van 2,7% (1992-2012) en zet een datareeks hoog naarmate deze deelmarkt groeit.
Belangrijk is dat, zoals gemeten voor deze analyse, de hierboven vermelde schattingen alleen huizen omvatten die door de bouwer zijn gebouwd en worden gehouden voor verhuurdoeleinden. De schattingen zijn exclusief woningen die voor verhuurdoeleinden aan een andere partij zijn verkocht, wat volgens NAHB-schattingen nog eens vijf procent of meer van het aantal eengezinswoningen vertegenwoordigt op basis van brancheonderzoeken. De Census-gegevens wijzen inderdaad op een verhoogd aandeel eengezinswoningen die zijn gebouwd als condo’s (eenvoudig zonder kosten), met een gemiddeld aandeel van 4% in de afgelopen kwartalen. Sommige, maar niet alle, van deze woningen zullen worden gebruikt voor verhuurdoeleinden. Bovendien is het theoretisch mogelijk dat sommige eengezinswoningen die te huur worden gebouwd, worden meegeteld bij het starten van meergezinswoningen, als een vorm van ‘horizontale meergezinswoningen’, aangezien deze eenheden vaak op één stuk grond zijn gebouwd. Steekproefsgewijze controles door NAHB met vergunningverlenende instanties wijzen er echter op dat er tot nu toe geen bewijs is dat dit gegevensprobleem zich op grote schaal voordoet.
Met het uitbreken van de Grote Recessie en dalingen van het eigenwoningbezit, nam het aandeel koopwoningen in de jaren na de recessie toe. Hoewel het marktaandeel van SFBFR-woningen klein is, vertoont het duidelijk een stijgende trend. Naarmate meer huishoudens op zoek gaan naar buurten met een lagere dichtheid en eengezinswoningen, zal een groeiend aantal dit doen vanuit het perspectief van huren. Dit zal met name het geval zijn als de hypotheekrente hoog blijft en stijgt. Zo zal de SFBFR-markt de komende kwartalen groeien.
